Regular los precios del alquiler: los efectos positivos y negativos

Con el pacto de Gobierno al que han llegado el PSOE y Podemos son muchos los que miran de reojo una de las propuestas más debatidas del programa del partido de Pablo Iglesias: la regulación de los precios del alquiler.

Es una medida que está siendo duramente criticada por economistas. Según la Iniciativa sobre los Mercados Globales (IGM) de la Universidad de Chicago, solo un 2% de los economistas más destacados del panorama internacional está de acuerdo con su regulación. Esto llega a ser tachado como una ‘medida para destruir ciudades’.

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Vista de un edificio de viviendas. EFE/ J.J. GUILLÉN/Archivo

El alquiler se puede regular a 3 grandes niveles: con el nivel máximo de ‘protección’ se fija una renta máxima, tanto para los inquilinos actuales como para los potenciales, y la cantidad no se puede subir, solo de forma muy esporádica. Con el nivel intermedio de regulación el precio se fija entre el inquilino y el casero, se puede aumentar la renta en un momento determinado, pero siempre en base a un porcentaje en el que tienen que ver gastos de construcción, de propietario o en menaje del hogar, por ejemplo. El nivel mínimo de intervención supone la regulación limitada del precio máximo del alquiler, donde básicamente lo que se impide es el desahucio de los inquilinos. Cuando la vivienda se queda vacía, se puede negociar un nuevo alquiler.

Entonces, ¿cuáles son los efectos nocivos y los positivos?

Entre lo negativo, con la regulación del mercado habría una demanda mayor que la oferta, puesto que habría muchas personas dispuestas a pagar un precio bajo por un piso. Si no hay posibilidad de subir el precio, el criterio de ‘quién me pague más, se lo queda’ ya no funcionaría. Los propietarios tendrían que elegir a sus inquilinos en base a otros factores. Esto significa que podrían elegir para un piso de varias habitaciones a una persona soltera antes que a una familia con varios hijos porque, arbitrariamente, considere que le conviene que esa sea la persona que entre.

Relacionado con ello está que se abre las puertas a algunas formas de discriminación, por sexo, orientación sexual, religión o nacionalidad. Si el precio es fijo, los propietarios podrían decidir escoger a la familia de una etnia concreta o con una renta más alta porque así reduce el riesgo de impago”.

También se puede reducir la calidad de los inmuebles, ya que resultaría menos rentable la construcción y la conservación de los pisos o casas en alquiler. Los propietarios tienen menos incentivos al reparar las viviendas, ya que obtienen menos dinero por su alquiler y no pueden subir el precio si invierten en reformarlo.

Respecto a la parte positiva de la regulación, el control de alquileres ‘bien diseñado’ puede traer grandes beneficios en bienestar y seguridad. Saber que vas a poder vivir en una casa a un precio ‘decente’ o razonable’ puede hacer que las personas decidan gastar en otras cosas sabiendo que no tendrán grandes problemas en pagar por vivir en una casa. La economía se movería con lo que se generarían ingresos y empleos.

Si se regula el alquiler, muchas de las casas del parqué inmobiliario que están alquiladas al final saldrán a la venta, porque a los propietarios les compensará poco tenerlas en alquiler: esto producirá una bajada de precios y muchas más personas podrán lanzarse a comprar su propia casa en propiedad.

Desde posiciones que defienden la regulación, se argumenta que la clave es que el control inmobiliario tendría que estar encaminado a asegurar el derecho a la vivienda. Por tanto, a conseguir que los precios del alquiler guardaran una proporcionalidad con los ingresos de los inquilinos, atendiendo a la recomendación que hace la ONU de que los gastos en vivienda, incluidos los suministros, no superen el 30% de los ingresos de los hogares. Se tendría que garantizar que a las familias con menos recursos tengan las mismas oportunidades para acceder a la vivienda.

No cabe duda de que hay que abordar el problema del mercado de la vivienda, y quizá habría que ver cómo funcionan países eficientes en garantizar un techo a precios razonables, como puede ser Alemania. Seguir su ejemplo puede ser un buen comienzo.