Hipoteca para 'dummies': qué necesitas saber para financiar la compra de tu casa

Photo credit: cristinairanzo - Getty Images
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Una de las ideas que sobrevuela tu cabeza según te vas haciendo mayor es la de comprarte una casa. Aunque hay quien prefiere vivir de alquiler, lo cierto es que España es un país de propietarios y seguramente en más de una ocasión tus padres te habrán sugerido que compres una casa.

Es una idea genial si te encaja, sí, pero está llena de complejidades. Y una de ellas es financiar la adquisición de la vivienda y, sobre todo, hacer el papeleo de la hipoteca. Es normal que cuando pienses en ello te surjan miles de preguntas: ¿puedo pedirla sola?, ¿cuánto me va a costar?, ¿cómo se hace? No te preocupes, para dar respuesta a todas estas dudas hemos elaborado una guía en la que te explicaremos todo lo que necesitas saber para pedir una hipoteca y no morir en el intento.

Lo primero que tienes que saber es que hay tres tipos de hipotecas: las fijas, las variables y las mixtas. La diferencia entre unas y otras es, básicamente, cómo se te aplica el tipo de interés. En las fijas tendrás un interés que no cambia durante todo el préstamo. Es decir, que si firmas una hipoteca fija a treinta años con una cuota de 500 euros, durante esas tres décadas pagarás mes a mes esos 500 euros, el importe no cambiará.

Sin embargo, si te decantas por una variable la cuota se modificará cada seis o doce meses, dependiendo de las condiciones de tu préstamo. A la hora de firmarlo acordarás con el banco un diferencial (un porcentaje del préstamo) que, junto al valor del Euríbor, marcará lo que debes pagar cada mes. Por ejemplo, puedes firmarla a Euríbor +0,89%. Esto quiere decir que tu interés será el resultado de sumar el valor del Euríbor a ese 0,89% del importe de la hipoteca. Cada seis o doce meses, cuando revises la cuota, el banco recalculará cuánto debes pagar en función del valor del Euríbor del mes anterior. En estas hipotecas la cuota suele ser más baja que en la fija en los primeros años, si bien tendrás la incertidumbre de no saber cuánto vas a pagar en el futuro.

La fija ofrece la ventaja de que la cuota es siempre estable, mientras que la variable te permite jugar con el valor del Euríbor y que durante algún tiempo te salga más barata. Y, si no te decides, no te preocupes: siempre puedes elegir la mixta, que te ofrece un tipo de interés fijo durante los primeros años y uno variable los siguientes.

¿Cómo saber cuál te va mejor? "Esto siempre va a depender del perfil y del 'apetito' de riesgo de la persona", explica Mateo Rodríguez-Braun, director de Producto de Openbank. En su opinión, la hipoteca fija "es conveniente cuando no se esperan subidas de ingresos y/o bajadas de costes personales o bien cuando el solicitante de hipoteca prefiere la tranquilidad de saber que siempre pagará lo mismo".

En cuanto a las hipotecas variables, "son más recomendables cuando hay posibilidad de incrementar ingresos y/o reducir costes a lo largo de la vida del préstamo. De esta forma, si el índice decrece se ahorrará en la cuota, pero si el índice se incrementa, se podrá afrontar la cuota", añade Rodríguez-Braun. Una vez tenemos esto claro, pasamos a resolver las dudas.

¿Por dónde empiezo?

Una vez que has elegido tu futura casa y has firmado el contrato de arras con el anterior propietario, lo primero que debes hacer es saber con qué ahorros cuentas. Para empezar, has de saber que el banco no te va a prestar el 100% del precio de la casa, sino que en general no superará el 80%. Es cierto que en algunos casos, y especialmente en el de los jóvenes, los bancos se están abriendo a dar hasta el 95%, pero aún así necesitarás aportar una parte importante de ahorro.

"Por otra parte, hay gastos relacionados con la operación de compraventa que pueden llegar a representar el 10-15% del precio de compra, por ejemplo notaría, registro, gestoría y, sobre todo, impuestos vinculados a la compraventa (IVA si es vivienda nueva o ITP si es usada). Es importante resaltar que estos gastos existirían en cualquier caso, aunque se comprara la casa sin constituir una hipoteca", advierte Rodríguez-Braun.

Además, ten en cuenta que el banco va a valorar que tengas ingresos suficientes como para que, al margen de la hipoteca, puedas seguir pagando tus facturas y gastos personales mientras devuelves el préstamo. "Es necesario que la tasa de esfuerzo (calculada como la cuota de la hipoteca y otros préstamos dividida por los ingresos netos mensuales) no supere un porcentaje que los bancos suelen limitar a 35-40%", añade este experto. En esta tarea te va a ser muy útil contar con un plan financiero para conseguir ahorrar.

Una vez tienes claro de qué dinero dispones y cuánto necesitas, debes elegir qué tipo de hipoteca te encaja mejor y, una vez lo sepas, puedes comparar en distintos bancos cuál te sale más barata o te gusta más. Para ello puedes recurrir a las webs de las entidades, pues la mayoría ofrece simuladores para que calcules qué cuota tendrías que pagar con cada tipo de hipoteca. Además, existen algunos comparadores que te ayudarán en esta tarea. Puedes pedirla tú sola o con tu pareja, eso ya depende de vosotros.

¿Puedo contratarla 'online' o tengo que ir a la oficina?

Como mejor te vaya. Los bancos ofrecen cada vez más la posibilidad de que hagas todos los trámites de tu hipoteca de forma online (salvo la firma en el notario, que es un trámite ineludiblemente presencial), pero también podrás acudir a una sucursal para que te asesoren y te ayuden con el proceso.

¿Cuánto dinero puedo pedir?

Como decíamos antes, por lo general los bancos solamente conceden hipotecas por hasta el 80% del valor de la vivienda (bien el de tasación o bien el de mercado, el más bajo), aunque algunas entidades ofrecen a los jóvenes hasta el 95% para ayudarles a acceder a una hipoteca, puesto que asumir el 20% del precio de la vivienda más los gastos es un desembolso importante que no todas las personas están en disposición de hacer.

¿Necesito el aval de mis padres?

Esto dependerá de tu situación financiera y de si el banco considera que necesita una garantía de que vas a pagar el préstamo. Si eres solvente y tienes ingresos recurrentes no tienen por qué solicitarte ninguna garantía. Eso sí, si te dan el préstamo por hasta el 95% del precio de la vivienda es más que seguro que te pedirán un aval, dado que se arriesgan mucho más al concederte el préstamo.

¿Tengo que pagar algún impuesto?

Deberás abonar el IVA en el caso de que sea una vivienda nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano. Además, deberás afrontar el pago de otro tributo que se llama Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava los documentos notariales, administrativos y mercantiles. Tendrás que pagarlo solo por el papeleo de la compra de la casa. El banco, por su parte, lo pagará por los trámites de formalizar la hipoteca.

¿Debo contratar algún producto con la hipoteca?

De forma obligatoria no, pero los bancos te dan la opción de reducir el interés que pagas por la hipoteca a cambio de domiciliar tu nómina o contratar algún producto, como un seguro o un plan de pensiones. Eso sí, antes de aceptarlo debes comprobar que el coste de esos productos es más barato que lo que te ahorras con un interés más bajo, no termines pagando de más.

Si me llega un ingreso importante, ¿puedo adelantar el pago?

Puede ser que en algún momento de la vida de la hipoteca recibas unos ingresos (como una herencia o simplemente una paga extra) y decidas utilizarlos para pagar una parte del préstamo de forma adelantada. Tienes la posibilidad, pero antes de hacerlo debes saber que el banco te va a cobrar una comisión de máximo el 2% si es en los primeros años de la hipoteca o un 1,5% si es más adelante.

Es buena idea si lo que quieres es terminar de pagar el préstamo cuanto antes o que tus cuotas se reduzcan, pero debes analizar bien si te conviene. Si has conseguido una hipoteca con un interés no demasiado alto es posible que puedas rentabilizar tu dinero de otra forma, como invirtiéndolo en un producto con una rentabilidad mayor que el interés de tu préstamo. Así te aseguras seguir ahorrando para cuando llegue tu jubilación.

¿Es este un buen momento para firmar una hipoteca?

Es posible que estos días estés leyendo en prensa que las hipotecas fijas se están encareciendo y que el Euríbor está subiendo cada vez más. Es lógico, por tanto, preguntarse si este es un buen momento para firmar una hipoteca.

Sin embargo, Rodríguez-Braun considera que "la hipoteca es un producto a muy largo plazo y en la decisión debería pesar más la situación financiera actual y la esperada en el futuro que el contexto actual, que está muy influido por la recuperación del terreno positivo del Euribor en abril y su previsible crecimiento en los próximos meses". La pelota está en tu tejado.